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    旭辉林中:唯独你说我们比较快

    2019-05-16 08:35:03 来源:乐居财经 作者:佚名
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      观点指数林中紧了紧西装,走到台上。这位旭辉的掌舵者,带领着身后一众公司管理层,出席在香港举办的年度股东会。随行的人包括行政总裁林峰、首席财务官杨欣、独立非执行董事顾云昌等。

      “总共十个人(管理层)哦。”两位早早在会议厅里就座的长者,小声地交流着。

      与台上管理层人数众多相比,今天到场的投资者并不多,仅四排座位也并未坐满。他们边听着股东会的各项表决议案,边翻阅着旭辉的财报。

      观点地产新媒体现场了解,此后的提问环节,从一个关于“存货”的问题开始。

      “拟做出售的开发中物业,从300多亿增长到800多亿,为什么会增长这么多?”一位身着黑色T恤衫的投资者,对这个猛涨143%的数字表示不解,用带着粤语口音的普通话发问。

      林中稍微顿了一下:“因为今年旭辉推盘量为3000到3500亿,去化率大概60%左右,销售目标不低于1900亿。未来推盘量的增加,在建面积也会增加,每年的开工量都会增长。”

      “上市以来,旭辉发展真是太快了,我都想不到,为什么会发展得这么快?”该名投资者继续提问。

      “唯独你说我们比较快,很多人都说我们比较保守。”林中的回应,引来一片笑声。

      他继续解释道:“比如,我们比万科肯定要快的,因为万科规模比我们大,慢一点是正常的。旭辉目前排在行业的第十四、十五位,发展速度比行业的平均水平要高,因为我们要追赶前面的企业。但我们不激进,控制好风险。”

      这一段看似简单的话语,其实是林中的内心独白。旭辉2018年实现1520亿元的销售额,424亿元的营业收入,在业内正处于一个规模发展与运作质量都不能松手的爬坡位置,稍稍放下任何一边都意味着“失衡”。

      但在调控基调持续、行业集中度不断提升的背景下,要实现“规模追赶”并非易事。

      年报显示,旭辉的存货从2017年的437.31亿元上涨至2018年的943.76亿元,1.16倍的增长率,显示了企业正在为推盘积蓄弹药。但年内,旭辉的存货周转率由0.65下降至0.46。由此可见,体量的增大,也拖慢了其周转的节奏。

      一般而言,周转效率的变化,进而会影响到现金流的状况。另一名股东显然也注意到这一点:“去年旭辉经营活动产生的现金流净额转为负数,想知道企业在规模发展的同时,如何去平衡现金流?”

      “这在公司规模发展过程中是正常的事情。”首席财务官杨欣自觉地接过了问题,“旭辉的土地储备,与TOP15房企比较,是相对比较少的,目前的土储只能满足我们三年的推盘量。所以在土地价格比较合理的时候,我们进行了扩储。从单个年度来看,经营性现金流为负值,但总体来看风险可控。” 杨欣回应了企业周转话题后,谈到了旭辉的土地投资。

      看来,旭辉管理层确实对“仓廪不实”产生了焦虑。据观点指数统计数据显示,2018年末,旭辉的土储量为4120万平方米,这相比于同个规模梯次的阳光城、中南、金茂等房企,都有所逊色;甚至比旭辉落后几百亿销售规模的房企,在土储上都有追赶它的可能。

      为此,旭辉从去年第四季度以来,保持着较大的扩储力度。仅于今年4月份,其就于天津、西安、成都、合肥、太原5城新增8个项目,新增建面364万平方米;拿地支出108亿元,拿地金额占当月销售额比重达69%。

      其中,关于拿地权益问题,投资者继续追问旭辉管理层:“去年旭辉拿地权益只有50%多,这会不会影响到归属股东的净利润?”

      股东的忧虑不无道理。此前观点指数发布《2019年1-4月中国房地产企业权益销售金额TOP100》报告分析称,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100五个梯次的平均销售权益比例分别为0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。

      由此可见,在TOP10与TOP30房企在寻求话语权中,牺牲了一定的销售权益,而旭辉正好处于该阶段中。值得注意的是,近几年来,旭辉归属母公司股东的净利润与净利润的比例已从2014年的93%,降到了2018年的76%。

      面对提问,杨欣表示:“报表上的数据都代表着过去,今年前四月,旭辉获取土地的权益已经超过70%。为什么去年获取土地权益比较低,今年比较高呢?因为去年相对来说地价会高一点,在高点的时候我们公司希望分散风险。”

      事实上,年初业绩会中,已有多家房企意识到项目并表的重要性,甚至有房企提出了“杜绝合营、联营”的想法。旭辉为了保证利润的结转与现金流的实现,提高项目权益比例势在必行。

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